继上周五（8月30日）引述知情人士称「中国正在考虑进一步下调存量房贷利率」後，彭博新闻社昨日（9月4日）再度引述知情人士表示，中国正在考虑分两步降低存量住房贷款利率，在减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压。

最新的报道称，据知情人士透露，金融监管机构已提议在全国範围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右。作为高层正在斟酌的允许转按揭方案的一部分，该调整将分两步进行。首次下调可能就是未来几周内的事，第二次将於明年年初生效。其中两位知情人士表示，方案可能对首套和二套房都适用。这顶提案还需经过最高领导层批准。中国国家金融监管总局未回复置评请求。

截至发稿，内地相关部门仍未对上述报道作出回应，外界尚无法得知消息的确切性。

存量房贷利率有下调空间

实际上，对於存量房贷利率，内地相关部门去年已进行过一轮调降。中国央行、金融监管总局去年8月下发《关於降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随後，各银行落实有关通知内容，相继发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

不过时移世易，上述通知发布至今已超过一年。在这一年中，无论是贷款市场报价利率（LPR），还是新增房贷利率，都有了不同程度的下降。数据显示，今年以来，央行先後两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月，全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的是北京、上海是3.4%，广州低至2.85%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

根据上述数据，虽然存量房贷利率经过去年一轮调整已自历史高位有所回落，但现时存量房贷利率平均仍高达逾4.1%，高於新发放房贷利率100基点左右，可谓差距巨大。因此，外界对於下调存量房贷利率的呼声甚高。

同策研究院研究总监宋红卫在接受香港商报记者採访时表示，最近各种政策的传言比较多，主要问题还是楼市下行压力较大，除了一线城市外，大部分城市政策应放尽放，但是效果仍然不理想。同时，居民端不仅购房积极性不高，而且提前还贷的现象很多，主要原因是历史存量贷款利率偏高，还贷的压力较大。在这个背景下，调整存量贷款的政策被再次提及，是自然而言的事情。

宋红卫指出，实际上关於调整存量贷款已经不是首次，在去年9月份，认房不认贷政策调整後，金融机构针对二套房改首套等情况，批量调整了一些居民存量贷款的利率水平。并且目前按揭贷款利率基本与LPR利率关联，每年年初集中调整一次，只是LPR加点的部分不变，导致部分居民按揭利率仍然偏高，与新贷款利率有较大的差距。因此，市场有人呼吁把过高的部分调整到与当下利率相当的水平。

或可减少提前还贷现象

由於存量房贷利率大幅高於新发放房贷利率，众多背负房贷压力的人士，就有很大的动力去寻求降低贷款负担，或者提前将房贷归还给银行。中国央行8月30日发布二季度金融机构贷款投向统计报告显示，2024年二季度末，个人住房贷款馀额37.79万亿元，同比下降2.1%。

广东省城乡规劃院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向香港商报记者表示，居民中长期贷款馀额开始下降，近几个月居民申请按揭贷款的积极性下降，甚至提前还贷有增无减。原因在於，近期存款利率、理财利率迅速走低，意味着无风险利率走低，而按揭贷款利率儘管下调，但存量的利率还在高位，且只能在明年1月份调整，加上只能调整今年内降低的LPR（30个基点）水平，而加点水平还不能调整，这导致存量房贷高利率的特性非常突出，这是居民提前还贷的根源所在。

在经济下行周期，居民收入水平往往会受到影响，节省开支可能会成为一些人应对收入下降的生活方式之一。对於背负房贷「大山」的人来说，如果存量房贷利率得以降低，无疑会减少他们的利息支出。而如果还款压力减轻，家庭将有更多可支配收入用於日常开支、教育、旅遊等其他方面的消费。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对香港商报记者表示，从相关未核实的消息来看，存量房贷利率或可下调80个基点。若按照此类下调计算，100万贷款本金30年等额本息的按揭贷款，月供大约可以减少480元。若确实可以按照此类方式进行，那么将超过上一轮存量房贷利率的下调力度，也发挥了非常好的减负效应。

「若是可以大幅度调整存量房贷的利率，那么也说明提前还贷的意义就不大了。」严跃进说，实际上，提前还贷需要準备一部分额外的资金，短期内还会加剧经济压力。而通过存量房贷利率的下调，减少利息的支出，以更好地和收入水平及还贷能力进行匹配，是目前购房者或「月供族」可以积极关注的。所以要客观理性看待提前还贷的操作。

料对银行构成利空

降低存量房贷利率，对於已购房群体来说，无疑是利好，但对於银行来说，则相当於把吃到嘴裏的肉给吐出来，这无疑会在一定程度上对银行的经营利润造成冲击。彭博新闻社的报道称，一方面要提振陷入困境的房地产市场和经济，一方面又要保护66万亿美元的国内金融系统，中国监管机构正努力在两者之间寻找平衡。房贷利率降得太猛会给银行帶来压力，毕竟截至6月底，中国银行业平均净息差已降至1.54%的纪录低点，远没到维持合理盈利能力必须的门槛水平——1.8%。

严跃进分析，从此次的传言来看，也提及减缓对银行利润的挤压，这反过来也说明对於银行後续的存贷利率之间或还有新的调整。「类似调整对银行本身总体是有所利空的，但对於消费者或居民家庭是利好，释放出来的月供压力，可以转化为日常消费的需求，也可以成为新一轮提振消费的很重要的动力。」严跃进说。

宋红卫认为，如果存量房贷利率一步到位的调整，对於已经购房并有房贷的人是利好，当期就可以降低房贷压力，比LPR调整的频率要高，并且获得实惠更大。从长期来看，对於改善消费预期，提振居民消费也有好处。但是对於银行是利空，直接改变了银行的资产负债表结构，银行的资产会缩水，收益会下降。

在宋红卫看来，调整存量贷款政策一直在调整，就是调整方式和尺度问题，如果一步到位的话，当然对於大部分已经购房者来讲是利好，可以降低购房的压力，甚至还会帶动改善需求的释放。因此，调整存量房利率，对房地产市场是绝对利好。但是预计全面下调的可能性不大。

或需下调存款利率来对冲

李宇嘉分析称，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率降幅更大。根据融360数字科技研究院监测的数据，2024年7月，银行整存整取存款3个月期平均利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年期平均利率为1.94%，3年期平均利率为2.339%，5年期平均利率为2.295%。利率调整，极大地降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款的倾向。此外，央行公开市场操作利率也在下调，商业银行资金端成本迅速下降，从而为又一次房贷利率下调打开了窗口。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受香港商报记者採访时表示，在市场利率频繁下降的情况下，应该允许存量房贷及时下调，以降低购房人负担，促进刚需与改善型住房需求释放，通过金融手段，起到稳定房地产市场和金融市场的作用。

彭博新闻社上周五的报道称，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，他们也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将成为全球金融危机以来中国首次允许这种被称为「转按揭」的操作。

赵秀池认为，一旦允许银行「转按揭」，可能会促进贷款银行及时根据LPR变动调低存量房贷利率，以适应借款人的需要。但已发放房贷的银行，不会轻易将房贷让与其他银行。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之在9月2日的一场交流会上表示，根据瑞银的测算，目前存量按揭利率平均在4.1%左右，新发放出去的平均在3.3%，甚至有些城市已经到了2.9%。从调整的幅度来说，存量按揭利率调整空间在100BP，如果银行存款利率不下调，倒算出来对於银行息差是11个BP的影响，接下来如果要调整存量按揭利率，需要下调存款利率来对冲，幅度大约在下调28个BP，但一般不会到这个幅度。如果「转按揭」放开能进一步放开，市场裏面其他银行也能做，竞争非常充分的情况下，影响还会扩大。因此，对银行业来说，现在也许不是最好的时机来做充分的、完全放开的「转按揭」。（记者 朱辉豪）

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